Rinnovabili negli edifici: da oggi in vigore le nuove regole. Guida operativa per il condominio

Da oggi, 3 agosto 2026, chiunque presenti una nuova richiesta di titolo edilizio per un edificio condominiale deve rispettare le nuove quote minime di energia prodotta da fonti rinnovabili. Non si tratta di una scadenza fiscale o di un incentivo: è un requisito obbligatorio per ottenere permessi di costruire, SCIA e titoli equivalenti.

La norma di riferimento è il Decreto Legislativo 9 gennaio 2026, n. 5, che ha recepito la direttiva europea RED III modificando l'Allegato III del D.Lgs. 199/2021. Il decreto è entrato in vigore il 4 febbraio 2026 e ha stabilito un periodo transitorio di 180 giorni: la decorrenza operativa cade oggi.

Il blog di spunta ha anticipato queste regole il 30 luglio; questa guida è pensata per chi deve agire adesso.

Fonte: edilizia.com — Obbligo rinnovabili negli edifici: novità dal 3 agosto 2026

Articolo informativo, non sostituisce la consulenza di un professionista.

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Quali lavori in condominio sono davvero interessati

La prima cosa da chiarire è che le nuove regole non riguardano qualsiasi intervento. Non basta che ci sia una CILA o una manutenzione ordinaria. Le quattro categorie effettivamente soggette sono:

1. Nuova costruzione
2. Ristrutturazione importante di primo livello: intervento che coinvolge oltre il 50% della superficie disperdente lorda dell'edificio e ristrutturazione dell'impianto termico asservito all'intero edificio
3. Ristrutturazione importante di secondo livello: oltre il 25% della superficie disperdente, senza i requisiti del primo livello
4. Ristrutturazione dell'impianto termico: non si tratta della sola sostituzione di una caldaia — occorre una trasformazione sostanziale del sistema di produzione e distribuzione del calore

Un caso concreto frequente nei condomini: la trasformazione da impianto centralizzato a impianti autonomi, con risistemazione impiantistica diffusa, può rientrare nella quarta categoria. Il progettista deve valutare caso per caso.

Le percentuali da rispettare

Le quote variano in base al tipo di intervento e si applicano separatamente all'acqua calda sanitaria (ACS) e alla somma dei consumi per ACS, riscaldamento e raffrescamento.

Intervento	ACS	ACS + riscaldamento + raffrescamento
Nuova costruzione	60%	60%
Ristrutturazione importante 1° livello	40%	40%
Ristrutturazione importante 2° livello	—	15% (solo riscaldamento+raffrescamento)
Ristrutturazione impianto termico	—	15% (solo riscaldamento+raffrescamento)

Per gli edifici pubblici le percentuali aumentano di cinque punti: 65%, 45%, 20%.

Un chiarimento spesso necessario: per i nuovi edifici il 60% non è una novità assoluta. La vera discontinuità sta nell'articolazione per le ristrutturazioni importanti di primo e secondo livello, categorie che nella normativa previgente non avevano soglie differenziate.

La formula per la potenza elettrica rinnovabile

Oltre alle percentuali sui consumi termici, rimane un obbligo distinto sulla potenza elettrica installata da fonti rinnovabili. La formula è semplice:

P = k × S

dove:

• P è la potenza elettrica minima da installare (in kW)
• k vale 0,05 kW/m² per le nuove costruzioni, 0,025 kW/m² per gli edifici esistenti
• S è la superficie in pianta dell'edificio al livello del terreno (m²)

Esempio: un condominio esistente con impronta a terra di 300 m² che avvia una ristrutturazione importante dovrà installare almeno 7,5 kW di potenza rinnovabile (0,025 × 300). Gli edifici pubblici applicano una maggiorazione del 10%.

Gli impianti devono essere posizionati sull'edificio o nelle pertinenze. I pannelli fotovoltaici installati a terra non contano.

Quando si può non applicare l'obbligo

Le esenzioni esistono, ma non sono automatiche. Non basta dichiarare che "non c'è spazio" o che "costa troppo". Il progettista deve redigere una motivazione nella relazione tecnica energetica (relazione Legge 10), analizzando l'impossibilità tecnica o la non convenienza economica di tutte le opzioni disponibili.

Tre casi specifici:

• Teleriscaldamento o teleraffrescamento: l'obbligo percentuale non si applica se l'edificio è allacciato a una rete efficiente che copre integralmente il fabbisogno termico
• Edifici vincolati: il vincolo culturale o paesaggistico non è un'esenzione automatica, ma consente di non applicare le norme laddove risultino incompatibili con la tutela, previa acquisizione del parere dell'autorità competente
• Costruzioni temporanee: escluse se destinate a esigenze temporanee e da rimuovere entro 24 mesi, con indicazione esplicita nel titolo abilitativo

Cosa deve fare l'amministratore di condominio

L'amministratore non è il progettista, ma ha un ruolo pratico importante: deve essere in grado di informare l'assemblea prima di deliberare lavori straordinari che richiedono un titolo edilizio.

Le domande da porre al professionista incaricato del progetto:

• La pratica rientra nel campo di applicazione del nuovo Allegato III?
• Quali quote di rinnovabili sono richieste per questo specifico intervento?
• Qual è la potenza elettrica minima da installare?
• Ci sono vincoli sull'edificio che modificano gli obblighi?
• La normativa regionale prevede soglie diverse?

Quest'ultimo punto non va trascurato: alcune Regioni possono stabilire requisiti più elevati rispetto a quelli del decreto nazionale.

L'impatto sulla contabilità condominiale

Le nuove regole non creano nuovi adempimenti contabili diretti, ma incidono sui costi dei lavori straordinari. Un impianto fotovoltaico o solare termico aggiuntivo, richiesto per rispettare le quote FER, va inserito nel preventivo dei lavori e ripartito tra i condòmini secondo le tabelle millesimali della superficie (per gli impianti comuni) o in base all'unità interessata.

Se il condominio si avvale di un gestionale come Lemon, la gestione dei preventivi straordinari con voci separate per gli impianti rinnovabili può essere strutturata già nella fase di pianificazione del cantiere, evitando confusione in sede di riparto. Anche la contabilità con Danea Domustudio permette di tracciare le quote di spesa per singolo intervento, utile in caso di rendiconto con voci straordinarie.

Le fonti ufficiali

Per verificare i dettagli tecnici, i riferimenti normativi sono:

• D.Lgs. 9 gennaio 2026, n. 5 — Gazzetta Ufficiale n. 15 del 20 gennaio 2026
• Allegato III aggiornato del D.Lgs. 199/2021
• D.M. 28 ottobre 2025 sui requisiti minimi degli edifici

Il Comitato Termotecnico Italiano (CTI) ha annunciato la pubblicazione di linee guida applicative: verificarne l'eventuale uscita prima di depositare le pratiche è una buona pratica.

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