Fonti rinnovabili negli edifici: dal 3 agosto 2026 cambiano le regole per ristrutturazioni e impianti

Mancano pochi giorni a una scadenza che riguarda chiunque stia pianificando lavori in condominio: dal 3 agosto 2026, ogni richiesta di titolo edilizio dovrà rispettare nuove quote minime di energia prodotta da fonti rinnovabili. Lo stabilisce il Decreto Legislativo 9 gennaio 2026, n. 5, pubblicato in Gazzetta Ufficiale (Serie Generale n. 15 del 20 gennaio 2026) ed entrato in vigore il 4 febbraio 2026.

Il decreto recepisce la direttiva europea RED III e modifica l'Allegato III del D.Lgs. 199/2021, che disciplina gli obblighi di integrazione di impianti a fonti di energia rinnovabili (FER) negli edifici. Le nuove disposizioni non si applicano ai titoli già presentati: riguardano esclusivamente le richieste di permesso di costruire, SCIA o titolo equivalente inoltrate a partire dal 3 agosto.

Perché interessa i condomini

Per un condominio, qualunque intervento che richieda un titolo edilizio — dalla sostituzione integrale dell'impianto di riscaldamento centralizzato alla ristrutturazione di una parte significativa dell'involucro edilizio — dovrà ora dimostrare in sede progettuale che una certa quota dei consumi energetici sarà coperta da fonti rinnovabili. Se l'obbligo non è soddisfatto, il titolo non può essere rilasciato, a meno che il progettista non dimostri nella relazione tecnica l'impossibilità o la non convenienza economica dell'intervento.

Le nuove soglie per tipologia di intervento

Il decreto introduce una differenziazione più granulare rispetto alla normativa previgente, che distingueva solo tra "ristrutturazioni rilevanti" e nuove costruzioni.

Edifici nuovi (privati)

Le soglie restano invariate: il 60% dei consumi previsti per la produzione di acqua calda sanitaria (ACS) e il 60% della somma dei consumi per ACS, climatizzazione invernale ed estiva devono essere coperti tramite impianti FER.

Ristrutturazioni importanti di primo livello

Rientrano in questa categoria gli interventi che interessano oltre il 50% della superficie disperdente lorda dell'edificio e prevedono anche la ristrutturazione dell'impianto termico. La quota scende al 40% sia per l'ACS sia per la somma ACS+climatizzazione. Per i condomini che si trovano a gestire ristrutturazioni profonde — rifacimento di cappotto, sostituzione integrale della centrale termica — questa è la soglia da tenere presente.

Ristrutturazioni importanti di secondo livello e soli interventi sull'impianto termico

Per gli interventi che riguardano oltre il 25% della superficie disperdente ma non raggiungono la soglia del primo livello, oppure per le sole ristrutturazioni dell'impianto termico (intese come modifica sostanziale dei sistemi di produzione, distribuzione ed emissione del calore), la quota FER richiesta è del 15%, calcolata esclusivamente sui consumi di climatizzazione invernale ed estiva, senza considerare l'ACS.

In un condominio, la sostituzione di una centrale termica centralizzata rientra tipicamente in questa categoria. Non è un obbligo da ignorare: il progettista deve attestarne il rispetto nella relazione tecnica ex art. 8, comma 1, D.Lgs. 192/2005.

Edifici pubblici

Per tutti gli interventi su immobili pubblici, le percentuali di copertura sono maggiorate di 5 punti percentuali rispetto alle soglie sopra indicate, e gli obblighi sulla potenza elettrica minima degli impianti sono incrementati del 10%.

La formula per la potenza elettrica minima

Resta invariata la formula per il calcolo della potenza elettrica minima degli impianti fotovoltaici o da altra fonte rinnovabile che devono essere obbligatoriamente installati sull'edificio o nelle sue pertinenze. Il progettista dovrà verificare che anche questo parametro sia soddisfatto, in aggiunta alle quote percentuali di copertura dei consumi.

La nuova deroga economica

Una delle novità più rilevanti del D.Lgs. 5/2026 riguarda le deroghe. In precedenza era possibile derogare agli obblighi FER solo dimostrando l'impossibilità tecnica dell'intervento. Dal 3 agosto si aggiunge la possibilità di invocare la non convenienza economica: il progettista dovrà dettagliare nella relazione tecnica l'esame di tutte le opzioni tecnologiche disponibili e motivare la non fattibilità economica di ciascuna.

Attenzione: questa deroga vale per gli edifici nuovi e le ristrutturazioni importanti di primo livello. Per le ristrutturazioni di secondo livello e gli interventi sull'impianto termico, la normativa non specifica il requisito alternativo sull'energia primaria non rinnovabile che si applica nei casi di deroga.

Cosa fare prima del 3 agosto

Per i condomini che hanno interventi già pianificati, il consiglio degli amministratori è verificare con il professionista incaricato la data di presentazione del titolo edilizio. Richieste depositate entro il 2 agosto rientrano nella disciplina previgente. Richieste presentate dal 3 agosto in poi devono rispettare le nuove soglie.

Questo ha impatti concreti sulla progettazione degli impianti e sui preventivi: integrare un impianto fotovoltaico o un sistema ibrido per soddisfare le quote FER richiede una valutazione anticipata, sia tecnica sia economica.

Sul fronte della contabilità condominiale, gli interventi di questo tipo richiedono la costituzione del fondo speciale ex art. 1135 c.c., l'approvazione di una delibera esecutiva e la gestione separata delle spese per i successivi bonus edilizi. Un gestionale condominiale aggiornato aiuta a tenere traccia di queste voci in modo preciso e consultabile: Lemon, il gestionale per condomini di spunta, è progettato per supportare amministratori che gestiscono anche interventi complessi.

Articolo informativo. I contenuti non sostituiscono la consulenza di un tecnico abilitato o di un professionista fiscale.

Fonte: ANCE Catania — https://www.ancecatania.it/2026/07/09/obblighi-fer-negli-edifici-per-i-titoli-presentati-dal-3-agosto-2026-il-d-lgs-5-2026-ridefinisce-soglie-e-deroghe/

---

Prenota una call di 15 minuti per capire come organizzare la contabilità del tuo condominio durante un intervento di ristrutturazione importante.