Superbonus e contabilità di cantiere nel condominio: cosa resta da gestire

Il Superbonus ha lasciato un'eredità contabile importante in molti condomìni. Anche ora che le aliquote agevolate si sono ridimensionate e i cantieri aperti nel periodo 2020-2025 si stanno chiudendo, gli amministratori si trovano a gestire una coda di adempimenti: stati avanzamento lavori, documenti per la cessione del credito, rendiconti straordinari, fondi speciali ancora aperti. Questo articolo fornisce un orientamento sui principali punti da presidiare.

Articolo informativo, non sostituisce la consulenza di un professionista.

La contabilità di cantiere non è la contabilità ordinaria

Quando un condominio avvia un intervento agevolato di grandi dimensioni, si apre una gestione parallela rispetto alla contabilità corrente. Non si tratta di tenere due bilanci separati, ma di tracciare in modo rigoroso ogni movimento legato al cantiere:

• acconti versati all'impresa esecutrice
• ritenute del 4% sull'appalto (art. 25-ter DPR 600/1973)
• versamenti del fondo speciale deliberato in assemblea
• incassi derivanti dalla cessione del credito o dallo sconto in fattura
• eventuali acconti dagli istituti bancari che hanno acquistato i crediti

Tutti questi movimenti devono essere collegati al SAL (Stato Avanzamento Lavori) certificato dal direttore dei lavori e dall'asseveratore, perché è da quella documentazione che dipende la validità fiscale dell'agevolazione.

Il fondo speciale per i lavori straordinari

L'art. 1135 c.c. obbliga l'assemblea a costituire un fondo speciale pari all'importo dei lavori quando questi superano una certa entità. Il fondo deve essere alimentato prima di stipulare i contratti con le imprese.

Dal punto di vista contabile, il fondo speciale è una voce distinta dal fondo cassa ordinario: raccoglie le quote versate dai condòmini a titolo di accantonamento straordinario. Finché i lavori non si concludono e il rendiconto non viene approvato, queste somme non possono essere mescolate con la gestione corrente.

Una sentenza della Cassazione (n. 24924/2026) ha ribadito che il condomino che chiede il rimborso delle somme versate al fondo speciale deve dimostrare che sia venuto meno il titolo che giustificava il versamento: l'assemblea che ha deliberato i lavori, il contratto con l'impresa, il SAL. Senza questa prova, il diritto al rimborso non sussiste.

SAL, asseverazioni e scadenze fiscali

Ogni SAL firmato dal direttore dei lavori apre una finestra temporale per presentare la comunicazione all'ENEA e, se pertinente, richiedere il visto di conformità. Queste scadenze sono rigide: un'asseverazione tardiva o incompleta può mettere a rischio la detrazione per tutti i condòmini che intendevano usufruirne in dichiarazione dei redditi.

L'amministratore non è tenuto a gestire personalmente la parte tecnica, ma deve:

1. tenere traccia delle date di ogni SAL nella contabilità
2. conservare tutta la documentazione (delibere, contratti, fatture, asseverazioni, visti)
3. comunicare ai condòmini le informazioni necessarie per le loro dichiarazioni fiscali

In particolare, i condòmini che optano per la detrazione diretta in dichiarazione hanno bisogno della certificazione delle spese sostenute e della quota di spesa a loro imputabile secondo i millesimi. Questa certificazione deve essere prodotta dall'amministratore.

Cessione del credito: cosa tracciare in contabilità

Quando il condominio ha optato per la cessione del credito a una banca o a un intermediario, il flusso contabile cambia rispetto alla detrazione diretta. L'impresa emette fattura, il condominio la paga applicando le ritenute di legge, e poi riceve (o ha già ricevuto in anticipo) il corrispettivo dalla cessione.

Nella contabilità condominiale occorre registrare con precisione:

• la fattura dell'impresa (con IVA se applicabile)
• il pagamento effettivo all'impresa (al netto delle ritenute)
• il versamento delle ritenute all'Erario tramite modello F24
• l'incasso dalla cessione del credito, che non è un ricavo del condominio ma un rimborso delle spese anticipate dai condòmini

Quest'ultimo punto genera spesso confusione: l'incasso dalla cessione non riduce le quote che i condòmini devono versare al fondo speciale, a meno che l'assemblea non abbia deliberato diversamente. Nella pratica, molti condomìni hanno usato il provento della cessione per ridurre le chiamate di quota residue, ma questa scelta deve essere formalizzata in assemblea e tracciata in contabilità.

Rendiconto straordinario e chiusura del cantiere

A cantiere concluso, l'amministratore deve predisporre un rendiconto straordinario che mostri:

• tutte le entrate (quote dai condòmini, incassi dalla cessione del credito, eventuali contributi)
• tutte le uscite (pagamenti all'impresa, ritenute versate, professionisti, asseveratori, notaio se previsto)
• il saldo residuo del fondo speciale, che va restituito ai condòmini o imputato alla gestione ordinaria

Questo rendiconto deve essere approvato dall'assemblea, così come il rendiconto ordinario. Non è una formalità: è l'atto che chiude formalmente la gestione straordinaria e permette di verificare la correttezza di tutta l'operazione.

Strumenti per tenere tutto sotto controllo

La complessità di una contabilità di cantiere — con più SAL, più cedenti, più scadenze fiscali — rende difficile gestire tutto con fogli di calcolo. Un gestionale per condomini strutturato permette di separare la gestione ordinaria da quella straordinaria, tenere traccia delle scadenze fiscali e produrre i documenti necessari per i condòmini in modo automatico.

Per chi gestisce più condomìni con cantieri aperti, avere tutto centralizzato in un unico strumento riduce il rischio di dimenticare un SAL, un versamento o una comunicazione.

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