Pulizia delle scale condominiali: come si ripartiscono le spese

La pulizia delle scale è una delle spese condominiali più frequentemente mal ripartite. Molti amministratori, soprattutto alle prime esperienze, usano i millesimi generali di proprietà per dividere il costo tra i condòmini. È un errore: la legge prevede un criterio diverso, specifico per le scale, che tiene conto non solo del valore dell'unità ma anche dell'altezza del piano.

Il riferimento normativo: art. 1124 c.c.

L'art. 1124 del Codice civile stabilisce come si ripartiscono le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale. Per consolidata giurisprudenza, lo stesso criterio si applica anche alle spese di pulizia ordinaria, perché la pulizia rientra nella conservazione e nel godimento della cosa comune.

Il testo dell'articolo fissa una regola chiara:

• metà della spesa si ripartisce in base al valore millesimale di ciascuna unità immobiliare (tavola millesimi scale, non quella generale);
• l'altra metà si divide in proporzione all'altezza del piano dal suolo.

Il motivo è intuitivo: chi abita ai piani alti usa le scale di più e le consuma maggiormente, perciò contribuisce di più alla quota proporzionale all'altezza.

Millesimi generali o millesimi scale?

Qui si concentra l'errore più diffuso. Le tabelle millesimali di un condominio sono solitamente più di una: ci sono i millesimi di proprietà generali, quelli delle scale, quelli del riscaldamento e così via.

Per la pulizia (e in generale per tutte le spese ex art. 1124 c.c.) si usano i millesimi scale, non quelli generali. La differenza non è solo tecnica: nelle tabelle scale vengono escluse le unità che non hanno accesso alle scale comuni, come i negozi con ingresso diretto dalla strada o i locali interrati.

Se il condominio ha più scale distinte, la spesa di ciascuna scala va ripartita tra i condòmini che la utilizzano, non tra tutti i proprietari dell'edificio.

Il piano terra: paga o no?

I condòmini al piano terra partecipano alla spesa, ma con modalità ridotte rispetto a quelli ai piani superiori.

Per la metà proporzionale al valore, partecipano come tutti gli altri, perché sono comunque proprietari di parti comuni che includono il vano scala.

Per la metà proporzionale all'altezza del piano, la quota del piano terra è la più bassa in assoluto (il piano terra corrisponde all'altezza minima). In alcuni condomini, quando il regolamento lo prevede o quando l'unità al piano terra non ha fisicamente accesso alle scale comuni, la quota proporzionale all'altezza può essere azzerata.

Non esiste un'esenzione automatica e totale per il piano terra: spetta all'amministratore calcolare correttamente le due metà e applicare i rispettivi coefficienti.

Quando il regolamento condominiale può derogare

L'art. 1124 c.c. non è inderogabile in modo assoluto. Il regolamento condominiale contrattuale — quello allegato all'atto di compravendita e accettato da tutti i proprietari al momento dell'acquisto — può stabilire criteri diversi, anche più favorevoli ai piani alti o al piano terra.

Il regolamento assembleare, invece, non può modificare i criteri legali di ripartizione delle spese: le maggioranze assembleari non hanno questo potere, salvo unanimità.

Quando si riceve il regolamento di un nuovo condominio, vale sempre la pena verificare se esistono deroghe all'art. 1124 c.c. e configurarle correttamente fin dall'inizio nel software gestionale.

Come gestirlo sul gestionale

Una corretta ripartizione delle spese di pulizia scale richiede che nel gestionale siano caricate le tavole millesimali scale e i coefficienti di altezza per ciascun piano. Con Lemon, la sezione tabelle millesimali consente di associare a ogni voce di spesa la tabella corretta e di impostare la formula a doppia metà prevista dalla legge.

Questo evita di dover ricalcolare manualmente ogni volta che si imputa una fattura del servizio di pulizia: basta selezionare la voce di costo e il gestionale applica automaticamente il criterio legale.

Un'impostazione corretta fin dall'inizio riduce il rischio di impugnazioni in assemblea e di contestazioni da parte dei condòmini ai piani più alti, che sono i primi ad accorgersi quando vengono addebitati più del dovuto.

Errori da evitare in sintesi

• Usare i millesimi generali invece di quelli scala
• Escludere del tutto il piano terra senza verificare il regolamento
• Ripartire la spesa in modo uguale tra tutte le scale quando ce ne sono più di una
• Non caricare i coefficienti di altezza nel gestionale e calcolare le quote a mano

Questi errori tendono ad accumularsi nel tempo e a emergere in assemblea durante la discussione del rendiconto, spesso con disappunto dei condòmini interessati.

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