Parti comuni del condominio: cosa dice l'art. 1117 c.c. e come incidono sulla ripartizione spese

Quando si parla di spese condominiali, il punto di partenza è sempre lo stesso: capire cosa è comune e cosa è esclusivo. Non è una questione di opinione — il codice civile lo definisce con precisione, e da quella definizione dipende ogni riparto contabile.

Cosa elenca l'art. 1117 c.c.

L'articolo 1117 del codice civile stabilisce quali strutture e impianti si presumono comuni a tutti i condòmini, salvo che il contrario risulti dal titolo di proprietà. L'elenco include:

• il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate
• le aree destinate a parcheggio, i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, le lavanderie, i locali per gli impianti di riscaldamento, per il servizio di raccolta dei rifiuti e simili
• le opere, le installazioni e i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, i canali di scarico e i sistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione per gas, acqua, energia elettrica e riscaldamento

L'elenco non è chiuso: la norma ha carattere presuntivo. Ciò significa che una parte dell'edificio può essere esclusa dalla comunione solo se il titolo d'acquisto o il regolamento condominiale contrattuale lo stabiliscono esplicitamente.

La distinzione tra uso comune e proprietà comune

Una cosa spesso fraintesa: che una parte sia comune non significa necessariamente che tutti la usino nella stessa misura. Il tetto serve a tutti, ma il condòmino all'ultimo piano lo usa in modo più diretto ai fini dell'impermeabilizzazione. Proprio per questo le tabelle millesimali — uno strumento distinto dall'elenco dell'art. 1117 — servono a quantificare il peso proporzionale di ciascun condòmino sulle spese di ogni parte comune.

Le tabelle millesimali generali ripartiscono le spese sulle parti che servono tutti in proporzione al valore della proprietà esclusiva. Le tabelle speciali (scale, ascensore, riscaldamento) intervengono dove la fruizione è differenziata.

Perché questo incide direttamente sulla contabilità

Ogni voce di spesa del bilancio condominiale deve essere associata a una parte comune precisa. Un intervento sul tetto va imputato alle parti comuni generali; la manutenzione dell'ascensore va sulla tabella ascensore; la pulizia delle scale segue la tabella scale. Se questa corrispondenza non è chiara, il riparto è sbagliato e l'assemblea può impugnarlo.

L'amministratore che lavora con un gestionale strutturato — come il gestionale Lemon per condomini — può configurare il piano dei conti in modo da collegare ogni categoria di spesa alla tabella millesimale corretta. Questo elimina la possibilità di errori manuali nel momento in cui si genera il prospetto di riparto per l'assemblea.

Parti comuni e lavori straordinari

Quando si deliberano lavori sulle parti comuni, la qualificazione giuridica dell'intervento determina la maggioranza necessaria in assemblea e le modalità di finanziamento. Un intervento di manutenzione ordinaria sul cortile comune richiede una maggioranza diversa rispetto a un intervento straordinario sulle facciate o alla sostituzione dell'impianto di riscaldamento centralizzato.

L'art. 1135 c.c. prevede inoltre la possibilità di costituire un fondo speciale per i lavori straordinari, da alimentare in anticipo rispetto all'esecuzione. Anche questo fondo deve essere gestito in contabilità separata, con evidenza delle quote versate da ciascun condòmino e del saldo disponibile.

Parti comuni e uso esclusivo

Una situazione frequente riguarda le parti comuni attribuite in uso esclusivo a uno o più condòmini: un lastrico solare che funge da terrazza di proprietà privata, un cortile accessibile solo da un'unità, un locale tecnico occupato da un solo condòmino. In questi casi, l'art. 1126 c.c. stabilisce regole specifiche per la ripartizione delle spese di manutenzione: un terzo a carico del condòmino che ne ha l'uso esclusivo, due terzi a carico della collettività.

Anche queste situazioni devono essere rispecchiate nella configurazione contabile del gestionale, con tabelle dedicate o codici di riparto specifici.

Il ruolo del regolamento condominiale

Il regolamento contrattuale può derogare all'elenco dell'art. 1117, escludendo dalla comunione alcune strutture o attribuendone altre in via esclusiva. Può anche modificare i criteri di riparto rispetto alle tabelle millesimali standard. L'amministratore deve conoscere il regolamento in vigore prima di configurare la contabilità: una tabella sbagliata in partenza genera riparti contestabili per tutta la gestione.

Per chi gestisce più stabili, questa fase di setup iniziale — lettura del regolamento, mappatura delle parti comuni, configurazione delle tabelle — è uno dei lavori più delicati del subentro. Affidarsi a un software che supporta più piani dei conti e più tabelle per stabile fa la differenza tra una gestione ordinata e una gestione perennemente in revisione.

In sintesi

L'art. 1117 c.c. non è solo una norma teorica: è la base su cui si costruisce ogni riparto condominiale. Parti comuni ben identificate, tabelle millesimali corrette e un gestionale configurato di conseguenza sono i tre elementi che rendono un bilancio condominiale solido e difficilmente contestabile in assemblea.

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