Energie rinnovabili in condominio: cosa cambia dal 3 agosto 2026

Dal 3 agosto 2026 le pratiche edilizie per condomini e edifici residenziali devono fare i conti con regole nuove sulle fonti di energia rinnovabile. Non si tratta di un aggiornamento marginale: il D.Lgs. 9 gennaio 2026, n. 5 — che recepisce la direttiva europea RED III (UE 2023/2413) — ha riscritto l'Allegato III del D.Lgs. 199/2021 e fissato percentuali minime di copertura energetica da fonti rinnovabili (FER) per quattro categorie di intervento.

La data del 3 agosto non è casuale: il decreto è entrato in vigore il 4 febbraio 2026 e ha stabilito che il nuovo regime si applicasse alle richieste di titolo edilizio presentate dopo 180 giorni. Chiunque abbia inviato la pratica prima di quella data continua a seguire le regole previgenti. Chi la presenta da ieri — o la ripresenta in modo sostanziale — ricade nel nuovo quadro.

Quali interventi condominiali sono coinvolti

Il punto più importante da chiarire agli amministratori e ai condomini è che non ogni lavoro scatta l'obbligo. Il decreto individua quattro situazioni:

• nuova costruzione dell'edificio;
• ristrutturazione importante di primo livello, cioè un intervento che supera il 50% della superficie disperdente lorda e comprende anche la ristrutturazione dell'impianto termico dell'intero edificio;
• ristrutturazione importante di secondo livello, cioè un intervento che supera il 25% della superficie disperdente lorda ma non raggiunge contemporaneamente i due presupposti del primo livello;
• ristrutturazione dell'impianto termico, intesa come modifica sostanziale del sistema di produzione, distribuzione ed emissione del calore — non la semplice sostituzione della caldaia.

Lavori minori, manutenzioni ordinarie e sostituzioni di singoli componenti rimangono fuori dall'obbligo. Anche l'installazione di un cappotto termico che non supera il 25% della superficie disperdente non rientra nel campo di applicazione.

Le percentuali minime per i condomini

Le quote di energia rinnovabile da garantire variano in base alla tipologia di intervento. La tabella aggiornata dal D.Lgs. 5/2026 prevede:

Tipo di intervento	ACS	Climatizzazione totale
Nuova costruzione	60%	60%
Ristrutturazione importante 1° livello	40%	40%
Ristrutturazione importante 2° livello	—	15%
Ristrutturazione impianto termico	—	15%

Per gli edifici pubblici le percentuali aumentano di cinque punti su ogni voce.

Un condominio che rifà l'impianto centralizzato in modo sostanziale — modificando produzione, distribuzione e sistema di emissione — dovrà dimostrare che almeno il 15% dei consumi di climatizzazione invernale ed estiva è coperto da fonti rinnovabili. Soluzioni ammesse sono il fotovoltaico, i sistemi ibridi factory-made, il solare termico e altre tecnologie certificate, purché il progettista le documenti nella relazione energetica ai sensi della Legge 10.

Il ruolo dell'amministratore di condominio

Quando il condominio delibera un intervento che rientra in uno dei quattro casi, l'assemblea deve sapere in anticipo che il progetto includerà l'integrazione delle FER. Questo incide sul budget preventivato, sul dimensionamento degli impianti e sugli spazi tecnici disponibili (lastrici solari, cortili, facciate).

L'amministratore che gestisce lavori straordinari ha la responsabilità di verificare, insieme al tecnico incaricato, se il progetto presentato al Comune rispetta i nuovi requisiti. Il titolo edilizio non può essere rilasciato se la relazione energetica non dimostra la copertura minima. Un errore in questa fase può bloccare i lavori o costringere a ripresentare l'intera pratica.

Tenere traccia delle delibere assembleari, dei preventivi, dei contratti con le imprese e della documentazione tecnica è fondamentale in queste situazioni. Un software di gestione condominiale strutturato, come Lemon, permette di archiviare tutta la documentazione legata a ogni intervento straordinario e di associarla alle uscite di cassa corrispondenti, riducendo i rischi di disallineamento tra quanto deliberato e quanto eseguito.

Cosa fare nelle prossime settimane

Chi ha deliberato lavori di ristrutturazione ma non ha ancora presentato il titolo edilizio deve confrontarsi con il tecnico per verificare se il progetto rispetta il nuovo regime. Le varianti sostanziali a pratiche già aperte vanno valutate caso per caso con lo sportello unico del Comune.

Chi ha già il titolo o ha presentato la pratica prima del 3 agosto 2026 non è toccato dalle nuove percentuali e può procedere secondo il progetto approvato.

I condomini che stanno valutando interventi futuri — rifacimento del cappotto, sostituzione dell'impianto di riscaldamento centralizzato, interventi sull'involucro — dovrebbero già inserire nel progetto la quota di rinnovabili richiesta, per evitare sorprese in fase di deposito della pratica.

Deroghe previste

Il decreto prevede la possibilità di non applicare l'obbligo quando sussiste una "motivata e comprovata impossibilità tecnica", che deve essere firmata dal progettista e allegata alla relazione energetica. La deroga non è automatica: va argomentata caso per caso e verificata dal Comune in fase istruttoria.

Fonte: Edilizia.com — https://www.edilizia.com/notizie/obbligo-rinnovabili-edifici-3-agosto-2026/

Articolo informativo, non sostituisce la consulenza di un professionista.

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