Manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio: chi decide e chi paga

Nel condominio la parola "manutenzione" copre situazioni molto diverse tra loro, e confonderle ha conseguenze pratiche immediate: chi decide, con quale maggioranza, come si raccolgono i fondi e come si ripartiscono i costi dipendono tutti dalla classificazione della spesa.

La distinzione fondamentale: ordinaria vs straordinaria

La distinzione non è sempre netta per legge, ma la giurisprudenza e la prassi offrono criteri abbastanza consolidati.

Manutenzione ordinaria sono gli interventi ricorrenti, necessari a mantenere le parti comuni in buono stato di conservazione senza modificarne la struttura o la funzione. Esempi tipici: pulizia periodica della facciata, riparazione di una tubazione che perde, sostituzione di una lampadina nel vano scale, piccoli rattoppi al tetto, revisione annuale della caldaia, lubrificazione del cancello automatico.

Manutenzione straordinaria sono invece gli interventi di natura eccezionale, che comportano una spesa rilevante o modificano in modo significativo l'impianto o la struttura dell'edificio. Esempi: rifacimento del tetto, sostituzione dell'ascensore, impermeabilizzazione della terrazza condominiale, sostituzione integrale dell'impianto idrico comune, ripristino delle facciate dopo un danno strutturale.

La distinzione conta perché determina chi può decidere e con quali risorse.

Chi decide: i poteri dell'amministratore

Per la manutenzione ordinaria, l'amministratore può agire autonomamente, senza convocare l'assemblea. L'art. 1130 c.c. gli attribuisce il compito di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni e di erogare le spese necessarie. Se la pompa del garage si guasta, l'amministratore chiama il tecnico e paga: non serve la delibera.

Questo potere ha però un limite implicito: la spesa deve rientrare nel bilancio preventivo approvato dall'assemblea. Se la voce "manutenzione ordinaria" è stata deliberata per 3.000 €, l'amministratore può impiegare quelle risorse discrezionalmente. Se la spesa supera il preventivo in modo significativo, è opportuno — e spesso necessario — convocare l'assemblea prima di procedere.

Per la manutenzione straordinaria, la competenza passa all'assemblea. L'amministratore non può impegnare il condominio in spese straordinarie rilevanti senza una delibera. L'unica eccezione è l'urgenza: l'art. 1135 c.c. consente all'amministratore di ordinare lavori urgenti anche di straordinaria manutenzione, ma con l'obbligo di riferire all'assemblea nella prima riunione utile e di non avere iniziato i lavori in modo tale da pregiudicare la deliberazione dell'assemblea stessa.

Le maggioranze assembleari

Anche la delibera non è tutta uguale. Le spese di manutenzione straordinaria ordinarie — senza innovazioni — si approvano con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136, comma 2 c.c.).

Per le innovazioni — cioè modifiche che migliorano o ampliano le parti comuni, non solo le conservano — la maggioranza richiesta è più alta: la maggioranza degli intervenuti che rappresenti i due terzi del valore dell'edificio (art. 1136, comma 5 c.c.).

Nella pratica, la distinzione tra manutenzione straordinaria e innovazione è spesso oggetto di contestazione. Sostituire un ascensore con un modello identico è manutenzione straordinaria; installare un ascensore dove non c'era è innovazione. Sostituirlo con un modello più moderno e capiente? La risposta non è sempre univoca, e il contenzioso in assemblea è frequente.

Come si raccolgono i fondi

Per la manutenzione ordinaria le risorse provengono dalle rate correnti già deliberate in sede di bilancio preventivo. L'amministratore non deve fare nulla di speciale: le quote periodiche coprono questa tipologia di spesa.

Per la manutenzione straordinaria l'assemblea deve approvare un fondo speciale pari all'importo dei lavori deliberati, come dispone l'art. 1135, comma 1, n. 4 c.c. I condòmini versano la loro quota proporzionale prima o contestualmente all'avvio dei lavori. Questo protegge il condominio e l'amministratore da situazioni in cui la ditta chiede un acconto ma i fondi non ci sono.

Gestire questo fondo in modo separato dalla contabilità corrente è uno dei punti dove un gestionale condominiale strutturato fa la differenza concreta. Con Lemon è possibile creare voci di fondo dedicato per ciascun cantiere, tracciare i versamenti dei singoli condòmini e riconciliarli con i pagamenti alla ditta, mantenendo tutto distinto dalla contabilità ordinaria. Per approfondire come la contabilità supporta la gestione di spese straordinarie e preventivi, si veda anche la sezione contabilità condominio.

La ripartizione tra i condòmini

Le spese di manutenzione delle parti comuni generali — tetto, facciata, fondazioni, scale — si ripartiscono in base ai millesimi di proprietà generali, salvo diverse disposizioni del regolamento condominiale.

Le spese relative a parti comuni in uso a un gruppo di condòmini — le scale di un determinato corpo scala, l'ascensore di una sola ala dell'edificio — si ripartiscono solo tra chi ne ha l'uso effettivo, in base alle tabelle millesimali specifiche.

Esistono poi regole particolari per alcune parti: i balconi che fungono da copertura per il piano inferiore, i sottotetti, le terrazze a livello usate come copertura. In questi casi la giurisprudenza ha elaborato criteri ibridi che dividono la spesa tra il proprietario esclusivo e i condòmini che ne traggono beneficio come copertura. Applicare questi criteri senza una gestione contabile precisa è fonte di errori e contestazioni.

Gli errori più frequenti

Deliberare la manutenzione ordinaria in assemblea quando non è necessario crea confusione su dove termina il potere dell'amministratore e dove inizia quello dell'assemblea. Non è vietato, ma genera aspettative errate per il futuro.

Omettere il fondo speciale per i lavori straordinari è invece un errore sostanziale: l'assemblea approva i lavori ma dimentica di deliberare il fondo. L'amministratore si trova a dover pagare la ditta con fondi correnti insufficienti, esponendosi a responsabilità personale o richiedendo rate straordinarie urgenti.

Classificare come ordinaria una spesa che è straordinaria — per evitare di convocare l'assemblea o per accelerare i tempi — espone l'amministratore a una contestazione di eccesso di potere e, nei casi più gravi, a una richiesta di revoca.

Riepilogo operativo

	Manutenzione ordinaria	Manutenzione straordinaria
Chi decide	Amministratore	Assemblea
Fonte fondi	Rate correnti	Fondo speciale deliberato
Maggioranza necessaria	—	Metà valore edificio (o 2/3 per innovazioni)
Urgenza senza assemblea	Sempre ammessa	Ammessa, con obbligo di riferire

Distinguere correttamente le due categorie, costituire i fondi in modo separato e ripartire le spese con le tabelle giuste sono operazioni che nella routine di uno studio amministrativo si moltiplicano per decine di condomini. Più la contabilità è strutturata, meno spazio c'è per errori e contestazioni.

Prenota una call di 15 minuti per vedere come spunta può supportare la gestione contabile delle spese straordinarie nel tuo studio.