Locazioni brevi in condominio: Airbnb, obblighi del condòmino e poteri dell'assemblea

Le locazioni brevi — appartamenti affittati su piattaforme come Airbnb o Booking.com per periodi inferiori a 30 giorni — sono ormai diffuse in molti edifici. Per gli amministratori e i condòmini si pongono domande concrete: chi può fare cosa, cosa può vietare l'assemblea, quali obblighi esistono verso il condominio.

Cosa dice la legge: la locazione breve è lecita

Il codice civile non vieta al proprietario di un'unità immobiliare di affittarla per brevi periodi. La locazione breve è un contratto di diritto privato tra il proprietario e l'ospite, soggetto a specifiche norme fiscali (cedolare secca al 26% dal secondo immobile in poi, obbligo di comunicazione all'Agenzia delle Entrate tramite la piattaforma) ma non è di per sé vietata dalla legge condominiale.

Il condòmino può dunque, in linea di principio, affittare il proprio appartamento su Airbnb senza chiedere l'autorizzazione dell'assemblea.

Quando il regolamento condominiale può vietarlo

La situazione cambia se il regolamento condominiale — in particolare quello di origine contrattuale, allegato agli atti di compravendita — contiene una clausola che limita o vieta l'uso turistico delle unità immobiliari. In tal caso il divieto è opponibile a tutti i condòmini che hanno sottoscritto o accettato quel regolamento.

Esempi di clausole tipiche:

• divieto di destinare l'immobile ad attività commerciali o ricettive
• obbligo di uso esclusivamente residenziale
• divieto di cessione del godimento a terzi senza preventiva comunicazione all'amministratore

La Cassazione ha più volte confermato che queste clausole sono valide e azionabili: il condòmino che le viola espone sé stesso a un'azione inibitoria da parte del condominio.

Il regolamento assembleare, invece, non può imporre limiti all'uso della proprietà privata: per farlo serve un regolamento contrattuale, approvato all'unanimità o già presente nell'atto di acquisto.

Cosa può fare l'assemblea

L'assemblea non può, con delibera a maggioranza, vietare le locazioni brevi dove il regolamento contrattuale non lo prevede già. Qualunque delibera in tal senso sarebbe nulla, perché incide sui diritti di proprietà del singolo condòmino.

L'assemblea può invece:

• approvare nuove norme nel regolamento contrattuale, ma solo con il voto favorevole di tutti i condòmini (unanimità): è un intervento pratico, ma raro nella realtà
• richiedere all'amministratore di agire se le locazioni brevi causano danni alle parti comuni (sporcizia, rumori, uso improprio degli spazi) o se il condòmino viola il regolamento già esistente
• redigere un regolamento interno che disciplini l'accesso degli ospiti alle aree comuni, le modalità di consegna delle chiavi e le regole di comportamento, senza però toccare il diritto di affittare

Gli obblighi del condòmino che affitta

Indipendentemente dal regolamento, chi affitta il proprio appartamento su piattaforme turistiche ha alcuni obblighi verso il condominio:

1. Comunicare gli ospiti quando il regolamento lo prevede esplicitamente
2. Rispondere dei danni causati dagli ospiti alle parti comuni: il condòmino-locatore è responsabile in prima persona, anche se il danno è materialmente imputabile all'ospite
3. Garantire il rispetto del regolamento agli ospiti: rumori oltre gli orari consentiti, uso scorretto di ascensori, parcheggi o spazi comuni ricadono sulla responsabilità del proprietario
4. Versare le quote condominiali senza ritardi: la presenza di ospiti a rotazione non sospende né riduce gli obblighi contributivi

Il ruolo dell'amministratore

L'amministratore non ha il potere di vietare o limitare in autonomia le locazioni brevi, ma può e deve:

• verificare se il regolamento condominiale contiene clausole applicabili
• diffidare formalmente il condòmino in caso di violazione accertata
• agire in giudizio — previa autorizzazione assembleare — per far cessare comportamenti che arrecano pregiudizio alle parti comuni o agli altri condòmini
• tenere traccia delle segnalazioni ricevute e documentarle nel registro dei verbali

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Quando le locazioni brevi diventano un problema reale

Il disagio per i condòmini residenti è spesso concreto: ricambio continuo di sconosciuti nelle parti comuni, rumori notturni, difficoltà a mantenere il decoro dell'edificio. In questi casi la risposta più efficace non è una delibera illegittima, ma:

• una verifica puntuale del regolamento contrattuale esistente
• una comunicazione formale e documentata all'amministratore
• se necessario, un'azione legale supportata dai verbali delle assemblee e dalle segnalazioni raccolte

Sul piano pratico, molti studi di amministrazione stanno anche strutturando procedure interne per la comunicazione anticipata degli ospiti e per la gestione dei danni, riducendo così i conflitti prima che diventino vertenze.

In sintesi

Le locazioni brevi in condominio sono legali salvo divieto esplicito nel regolamento contrattuale. L'assemblea non può vietarle con semplice delibera a maggioranza. Il condòmino che affitta resta responsabile dei danni e del comportamento degli ospiti. L'amministratore può intervenire solo se c'è una violazione concreta del regolamento o delle parti comuni.

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