Infiltrazioni tra appartamenti in condominio: chi paga le riparazioni?

Le infiltrazioni d'acqua tra appartamenti sono tra le controversie più frequenti nella vita condominiale. Quando il soffitto di un appartamento si macchia, o quando l'acqua arriva da un lastrico solare o da un terrazzo di proprietà esclusiva, la domanda è sempre la stessa: chi paga?

La risposta dipende dall'origine del danno, dalla natura dell'elemento da cui proviene l'infiltrazione e da come è strutturata la responsabilità in condominio. Conoscere le regole di base aiuta l'amministratore a gestire la situazione con rapidità, e il condòmino a capire a chi rivolgersi.

Da dove viene l'infiltrazione?

Il primo passo è individuare la fonte. Le possibilità più comuni sono:

• Parti comuni dell'edificio (tetto, lastrico condominiale, tubazioni comuni, grondaie)
• Proprietà esclusiva del condòmino sovrastante (terrazzo privato, bagno, lavatrice, impianto idrico interno)
• Elemento di confine incerto (lastrico solare di uso esclusivo ma con funzione di copertura per l'appartamento sottostante)

La distinzione è fondamentale perché determina chi è tenuto a sostenere le spese di riparazione.

Parti comuni: risponde il condominio

Quando l'infiltrazione proviene da un elemento comune — il tetto, le tubazioni condominiali, le grondaie — la responsabilità è del condominio come ente. I costi dell'intervento vanno ripartiti tra tutti i condòmini secondo le tabelle millesimali.

In questo caso l'amministratore ha il compito di far eseguire la perizia, acquisire preventivi e portare la questione in assemblea se l'intervento supera le spese ordinarie, oppure agire in via d'urgenza se c'è rischio di danni gravi. L'art. 1130, n. 4, c.c. e l'art. 1135, ultimo comma, c.c. autorizzano l'amministratore a compiere opere urgenti senza preventiva delibera assembleare, salvo poi darne conto nella prima assemblea utile.

Proprietà esclusiva: risponde il proprietario

Se l'acqua proviene da una tubazione privata, da un impianto di riscaldamento o climatizzazione interno all'appartamento, o da un terrazzo di proprietà esclusiva non impermeabilizzato a regola d'arte, la responsabilità è del proprietario dell'unità immobiliare sovrastante.

In questi casi il condominio non è parte in causa: il condòmino danneggiato può agire direttamente nei confronti del proprietario responsabile, anche in via giudiziale, chiedendo il risarcimento dei danni materiali. L'amministratore può intervenire come intermediario per facilitare la soluzione, ma non ha l'obbligo di farsi carico delle spese di riparazione delle parti private.

Il lastrico solare di uso esclusivo: un caso particolare

Il lastrico solare o il terrazzo che funge da copertura per l'appartamento sottostante, ma è in uso esclusivo a un solo condòmino, è uno dei casi più delicati. La Cassazione ha consolidato nel tempo un orientamento preciso: le spese di rifacimento del manto impermeabilizzante si ripartiscono per un terzo a carico del proprietario o titolare dell'uso esclusivo, e per i restanti due terzi a carico di tutti i condòmini, in proporzione ai millesimi (art. 1126 c.c.).

La logica è che la funzione di copertura dell'elemento riguarda l'intero edificio, ma il condòmino che ne ha l'uso esclusivo deve sopportare una quota maggiore per il vantaggio di cui gode.

Come si accerta la causa?

Prima di stabilire chi paga, occorre accertare l'origine dell'infiltrazione. Gli strumenti più usati sono:

1. Perizia tecnica: un geometra o un tecnico specializzato individua la fonte con ispezione e, se necessario, test di tenuta idrica.
2. Accertamento tecnico preventivo (ATP): si chiede al tribunale di nominare un perito in via cautelare, prima ancora di avviare una causa, per cristallizzare le prove.
3. Polizza assicurativa del condominio: alcune polizze RC condominiali coprono anche i danni da infiltrazioni provenienti da parti comuni. Vale la pena verificare le condizioni della polizza in essere.

Il ruolo dell'amministratore

L'amministratore non ha poteri arbitrali tra condòmini in lite per danni privati, ma ha l'obbligo di:

• intervenire prontamente quando il danno riguarda parti comuni
• tenere traccia delle segnalazioni ricevute
• coordinarsi con i tecnici per la perizia
• convocare l'assemblea per deliberare sulla riparazione, se necessario
• informare i condòmini coinvolti sui passaggi da seguire

Gestire bene le infiltrazioni fin dalle prime segnalazioni riduce il rischio di escalation e di controversie legali prolungate. Un gestionale come Lemon consente di registrare le segnalazioni, collegare i documenti (preventivi, perizie, delibere) e tenere traccia dello stato di avanzamento degli interventi, senza perdere informazioni lungo il percorso.

Cosa fare se le parti non trovano accordo?

Se il proprietario dell'appartamento ritenuto responsabile contesta la perizia o si rifiuta di intervenire, il condòmino danneggiato può:

• Procedere con la mediazione obbligatoria (in materia condominiale è obbligatoria prima di andare in giudizio)
• Avviare una causa civile per il risarcimento dei danni, con richiesta di accertamento tecnico preventivo se le prove rischiano di deteriorarsi

Il condominio, nella persona dell'amministratore, può essere chiamato in causa come parte se l'origine del danno è controversa tra parti comuni e private.

In sintesi

Origine dell'infiltrazione	Chi paga
Tetto, grondaie, tubazioni comuni	Condominio (tutti i condòmini in millesimi)
Appartamento sovrastante (impianti privati)	Proprietario dell'unità responsabile
Lastrico solare di uso esclusivo	1/3 il titolare dell'uso esclusivo, 2/3 tutti i condòmini
Terrazzo privato (impermeabilizzazione)	Proprietario del terrazzo

La gestione tempestiva delle infiltrazioni, con documentazione chiara e comunicazione diretta tra le parti, è spesso la strada più efficace per risolvere senza ricorrere al giudice. Un software di contabilità condominiale con modulo di gestione degli interventi aiuta a non perdere il filo della pratica, soprattutto quando ci sono più appartamenti coinvolti e perizie in corso in parallelo.

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