Assicurazione del condominio: cosa copre, chi la delibera e le novità della riforma 2026

Cos'è la polizza assicurativa del condominio

La polizza assicurativa del condominio è uno strumento di protezione che tutela il fabbricato e tutti i condòmini dalle conseguenze economiche di eventi dannosi: incendi, danni da acqua, crolli parziali, danni a terzi. Non si tratta di un'assicurazione individuale di ciascun proprietario, ma di una copertura collettiva sull'edificio inteso come patrimonio comune.

A differenza di quanto si potrebbe pensare, oggi la legge non impone al condominio l'obbligo di stipulare una polizza: la scelta è rimessa all'assemblea. Questo potrebbe cambiare con la riforma in discussione al Senato.

Cosa copre (e cosa no)

Una polizza condominiale standard comprende in genere tre aree principali.

Incendio e danni al fabbricato. Copre la struttura portante, le parti comuni — tetto, scale, impianti condominiali — e spesso anche gli immobili di proprietà esclusiva dei singoli condòmini, fino ai limiti indicati nel contratto.

Responsabilità civile verso terzi (RCT). È la parte più rilevante nella pratica quotidiana: protegge il condominio se un terzo subisce un danno causato da parti comuni. Un cornicione che cade, un lastrico solare mal manutenuto che lascia passare l'acqua piovana, una lastra di ghiaccio nel cortile: tutti questi scenari espongono il condominio a richieste di risarcimento. La polizza RC interviene a coprirle.

Danni da acqua condotta. Copre i guasti agli impianti idrici condominiali e le conseguenze sui locali sottostanti. È una delle cause di sinistro più frequenti negli edifici.

Non sono di norma incluse le coperture per eventi atmosferici estremi come grandine e alluvione, salvo estensioni specifiche, né i danni agli impianti di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.

Chi delibera e come

La stipula della polizza condominiale è una decisione dell'assemblea, approvata con le maggioranze ordinarie previste dall'art. 1136 c.c.: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio in millesimi. L'amministratore non ha il potere di stipulare autonomamente una polizza senza autorizzazione assembleare, a meno che il regolamento o una precedente delibera non gli attribuiscano espressamente questa facoltà.

Una volta deliberata, la polizza diventa parte delle spese comuni: il premio si ripartisce tra i condòmini secondo le tabelle millesimali generali. L'amministratore gestisce il pagamento e deve conservare tutta la documentazione nel fascicolo del fabbricato.

Le novità della riforma 2026

Il DDL 1816, in esame alla Commissione Giustizia del Senato, introduce una novità rilevante per il settore: l'obbligo di stipulare una polizza assicurativa a copertura della distruzione totale o parziale dell'edificio e della responsabilità civile verso terzi. Si tratterebbe di una copertura minima obbligatoria, non derogabile dalla volontà assembleare.

L'obiettivo è garantire che ogni condominio — anche i più piccoli o quelli con una gestione meno strutturata — abbia un livello base di protezione. L'eventuale inadempimento dell'obbligo potrebbe esporre l'amministratore a responsabilità specifiche verso i condòmini.

Il testo è ancora in fase di discussione e le disposizioni possono cambiare prima dell'approvazione definitiva. Gli amministratori e i professionisti del settore seguono l'iter con attenzione.

Articolo informativo, non sostituisce la consulenza di un professionista.

Il ruolo della contabilità nella gestione della polizza

Una polizza condominiale va pianificata nel budget. Il premio annuo deve comparire nel bilancio preventivo come voce distinta nelle spese comuni ordinarie, e nel bilancio consuntivo come spesa sostenuta nell'esercizio. Se il premio viene pagato in più rate, occorre tracciare ogni pagamento con precisione e abbinarlo alla relativa scadenza contrattuale.

Un gestionale come Lemon consente di registrare la spesa assicurativa, imputarla correttamente ai millesimi e tenere traccia della scadenza del contratto senza affidarsi a promemoria manuali. La scadenza della polizza, se non rinnovata in tempo, lascia l'edificio scoperto: un rischio concreto che si evita con uno scadenzario integrato nella gestione contabile.

Cosa fare se manca la polizza

Se il condominio non ha ancora una polizza o la copertura è scaduta, il percorso da seguire è semplice.

1. Verificare la situazione attuale: l'amministratore controlla se esiste un contratto in vigore e quali sono le coperture reali.
2. Richiedere preventivi comparativi: almeno due o tre offerte da compagnie diverse, con massimali adeguati al valore catastale dell'edificio.
3. Portare la proposta in assemblea: presentare le opzioni con un quadro chiaro di costi e coperture.
4. Deliberare e stipulare: una volta approvata, l'amministratore procede alla firma e registra la spesa nel piano dei conti.

In sintesi

La polizza condominiale non è ancora obbligatoria per legge, ma è uno strumento fondamentale per proteggere i condòmini da rischi concreti. La riforma in corso potrebbe rendere obbligatoria almeno una copertura minima. Nel frattempo, una buona gestione passa dalla pianificazione del premio nel preventivo e dal controllo puntuale delle scadenze.

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