Amministratore di condominio in prorogatio: cosa può fare dopo la scadenza del mandato

Quando il mandato dell'amministratore di condominio scade senza che l'assemblea abbia ancora nominato il successore, si entra nella cosiddetta prorogatio: una fase transitoria in cui l'amministratore uscente continua formalmente a operare. Fino a qualche anno fa questa zona grigia veniva spesso usata per giustificare poteri pressoché illimitati. Tre recenti pronunce della Corte di Cassazione chiariscono invece che la prorogatio non è una proroga del mandato, e che i limiti sono molto più stretti di quanto si pensi.

L'analisi è stata ripresa il 12 luglio 2026 dall'Avvocato Edilio Grappiolo su Sanremonews.it, che ha ricostruito il quadro giurisprudenziale attuale.

Il primo vincolo: il compenso deve essere specificato analiticamente fin dalla nomina

La Cassazione (ordinanza n. 7247/2026) ribadisce che se l'amministratore non indica in modo dettagliato il proprio compenso al momento dell'accettazione dell'incarico, la nomina è radicalmente nulla. Non basta indicare una cifra generica né rimandare a tariffe esterne: l'importo deve essere esplicitato analiticamente nell'atto di nomina.

L'approvazione successiva del rendiconto non sana il vizio. Questo significa che le assemblee che nominano un amministratore senza fissare con precisione il compenso rischiano di trovarsi con una nomina che può essere impugnata in qualsiasi momento.

Per gli studi di amministrazione, avere un modello di accettazione incarico con compenso dettagliato non è solo una buona pratica: è una condizione di validità del mandato.

Il secondo vincolo: nessun compenso per l'attività svolta dopo la scadenza

Una volta scaduto il mandato, secondo l'orientamento prevalente della Cassazione (Cass. 14039/2025), l'amministratore non ha più diritto ad alcun compenso per l'attività ulteriormente svolta in regime di prorogatio, salvo che vi sia una delibera assembleare che autorizzi espressamente la prosecuzione e la relativa remunerazione.

In assenza di tale delibera, il professionista che continua a operare lo fa senza diritto a essere pagato. Il Tribunale può riconoscere il compenso solo se la gestione proseguita nell'interesse del condominio è documentata e non vi sono delibere incompatibili con la prosecuzione — ma è un terreno scivoloso e contenzioso.

Questo principio è particolarmente rilevante per gli studi che gestiscono portafogli ampi: sapere esattamente quando scade ogni mandato, e ricevere avvisi in anticipo, permette di avviare per tempo il rinnovo o la sostituzione, senza cadere in situazioni di prorogatio non retribuita. Funzioni di questo tipo — scadenzario mandati, promemoria assemblee, archivio storico dei rinnovi — sono integrate in strumenti come il gestionale Lemon per condomini.

Il terzo vincolo: solo gli atti urgenti e indifferibili

La prorogatio non equivale a poteri pieni. L'amministratore uscente può compiere esclusivamente atti urgenti e non differibili, come riparazioni emergenziali necessarie per evitare danni imminenti all'edificio.

Non rientra nelle attività consentite l'avvio di giudizi ordinari né la proposizione di appelli. La Cassazione (n. 21883 del 26 giugno 2026) ha stabilito che le procure alle liti rilasciate dall'amministratore in prorogatio senza apposita delibera assembleare sono nulle. I procedimenti avviati su quelle basi possono quindi essere travolti da eccezioni di nullità.

Vale la pena notare che esiste un orientamento contrario (Cass. 424/2026) che riconosce una maggiore conservazione dei poteri in prorogatio. La disomogeneità delle decisioni fa ritenere probabile un intervento delle Sezioni Unite per fare chiarezza definitiva. In attesa di questo, il criterio prudenziale suggerisce di limitarsi agli atti urgenti e di convocare l'assemblea al più presto.

Cosa fare nella pratica

Gli amministratori che si trovano o si trovano spesso in regime di prorogatio dovrebbero adottare alcune cautele:

• Tenere un registro delle scadenze dei mandati per ogni condominio in portafoglio e attivarsi con largo anticipo per la convocazione dell'assemblea di rinnovo.
• Non avviare giudizi o atti non urgenti senza una delibera che li autorizzi esplicitamente.
• Documentare ogni intervento svolto in prorogatio, specificando il carattere urgente e non differibile dell'azione.
• Verificare che la nomina originaria riporti il compenso in forma analitica: in caso contrario, è opportuno regolarizzare la situazione con una nuova delibera prima che qualcuno la impugni.

Sul piano operativo, una gestione strutturata del portafoglio — con scadenze, assemblee e delibere tracciate in un unico sistema — riduce significativamente il rischio di trovarsi in prorogatio per distrazione o per mancanza di tempo. Gli strumenti digitali pensati per gli studi di amministrazione, come il gestionale Lemon per condomini, possono supportare questo tipo di controllo in modo continuativo.

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Fonte: Sanremonews.it — Amministratore cessato: quali poteri? (12 luglio 2026)

Articolo informativo, non sostituisce la consulenza di un professionista.

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